Na co nesmíte zapomenout ve smlouvě při prodeji nemovitosti

Chystáte se prodat či koupit nemovitost a rozhodli jste se tak učinit sami bez pomoci právníka? I když se to na první pohled může zdát jako jednoduchá záležitost, ve skutečnosti na vás číhá celá řada nástrah, na které si musíte dát pozor. Shrnuli jsme pro vás několik bodů, kterým musíte při zpracování a uzavírání kupní smlouvy věnovat pozornost, abyste se vyvarovali problémů.

 

Jakým zákonem se řídí kupní smlouva?

Převod nemovitosti (např. domu, bytu či pozemku) se řídí platným občanským zákoníkem. Nicméně pokud převádíte bytové jednotky vzniklé před rokem 2014, pamatujte, že se na takovouto jednotku použije již zrušený zákon o vlastnictví bytů. Po podpisu kupní smlouvy je potřeba vlastnické právo kupujícího k nemovitosti zapsat do katastru nemovitostí, přičemž tento postup se řídí katastrálním zákonem.

 

Označte smluvní strany a specifikujte předmět prodeje

Dbejte na správné označení smluvních stran a uvedení všech potřebných údajů, když jedním z nich je rodné číslo prodávajícího a kupujícího. Při specifikaci nemovitosti, která má být předmětem prodeje, neopomeňte uvést vše, co s ní skutečně souvisí (např. při prodeji bytu neopomeňte spoluvlastnický podíl na společných částech budovy a pozemku, příp. spoluvlastnický podíl na nebytovém prostoru, v případě prodeje domu se může jednat nejen o pozemek, jehož je dům součástí, ale i o pozemek, který je zahradou, apod.)

 

Jak se vyvarovat problémům s úhradou kupní ceny?

Z důvodu právní ochrany kupujícího i prodávajícího doporučujeme provést úhradu kupní ceny prostřednictvím advokátní či notářské úschovy. Kupující zaplatí kupní cenu, ale prodávající peníze získá až potom, co dojde k převodu vlastnického práva ve prospěch kupujícího. Nemůže se tedy stát, že by kupující zaplatil a nemovitost na něj nebyla převedena či že by naopak prodávající nemovitost převedl a nedostal zaplaceno. Advokát či notář jsou současně schopni z úschovy kupní ceny zajistit i plynulou úhradu zástavy zástavnímu věřiteli, která vázne na prodávané nemovitosti.

 

Stanovte si sankce za nesplnění povinností

Při sepisu kupní smlouvy nezapomínejte na ujednání o smluvních pokutách, pro případ nesplnění sjednaných povinností, jako např. za pozdní podání návrhu na vklad práva do katastru nemovitostí, za pozdní předání nemovitosti, ukáží-li se nějaká prohlášení smluvních stran jako nepravdivá a podobně.

 

Co by ještě smlouva měla obsahovat?

Kupní smlouva by měla řešit i skutečnosti, že na prodávané nemovitosti neváznou žádné právní vady, že je uhrazena daň z nemovitosti za předešlé roky, zda a jaká fyzická či právnická osoba má na nemovitosti zapsán trvalý pobyt či sídlo, zda kupující přebírá či nepřebírá dluhy prodávajícího. Takovýchto „ochranných ustanovení“ prodávajícího či kupujícího je celá řada a lze doporučit je v kupní smlouvě všechny obsáhnout.

Zpracování smluvní dokumentace k prodeji nemovitosti vlastními silami, i samotný proces zajištění převodu vlastnického práva, může být pro laika leckdy složitý a vyčerpávající. Nejde vždy jen o to mít k dispozici vzor kupní smlouvy a poprat se s vyplněním interaktivního formuláře na stránkách ČÚZK.

V kupní smlouvě musíte proces prodeje nemovitosti uchopit komplexně tak, aby vyhovovala oběma smluvním stranám, a to od správné specifikace předmětu prodeje, stanovení způsobu úhrady kupní ceny, po vypořádání se s případnou zástavou na nemovitosti a její plynulou úhradou zástavnímu věřiteli z kupní ceny tak, aby na kupujícího byla nemovitost převedena bez jakýchkoliv závazků.

 

Investice do právní pomoci ušetří starosti

Závěrem lze konstatovat, že věcí, na které byste si měli dávat pozor je skutečně více. Jedná se o záležitost, kterou většina z nás bude absolvovat jen několikrát, možná jen jednou za život a přitom jde o velké peníze.

Tak proč zbytečně riskovat? Využití právní pomoci sice není zadarmo, ale ušetříte si starosti s problémy, jejichž napravení by mohlo vyjít několikanásobně dráž. Oběma smluvním stranám doporučujeme, aby využily právní pomoc odkvalifikovaných osob, které jim zajistí bezstarostný a plynulý prodej či koupě nemovitosti a upozorní na případná rizika.