Jak prodat nemovitost s hypotékou?

Hypotéka je běh na dlouhou trať. Pro člověka, který si ji vezme, je to závazek prakticky na většinu aktivního života. Málokdo už dopředu počítá s tím, že se jednou bude nemovitosti zatížené hypotékou zbavovat.

I nemovitost zatíženou hypotékou celkem snadno prodáte, obzvlášť při dnešní situaci na trhu – jen vás čeká o něco víc vyřizování než prodejce bytu bez hypotéky. V zásadě máte tři možnosti, přičemž každá z nich má své výhody i nevýhody.

Kupující převezme hypotéku

Pokud se rozhodnete koupit byt i s hypotékou, jedná se o tzv. převzetí dluhu. Banka pochopitelně musí nejdříve prověřit vaši finanční situaci, posoudit vaši bonitu, zda budete schopni hypotéku dál splácet. Kupující ji totiž přebírá i s původně nastavenými parametry, na kterých se banka dohodla s majitelem nemovitosti. To znamená, že musíte přistoupit jak na výši úrokové sazby a délku fixace, tak na dobu splácení i na výši měsíční splátky.

Převzetí hypotéky probíhá na základě platně uzavřené písemné dohody o převzetí dluhu mezi původním a novým dlužníkem, se kterým musí banka souhlasit. Předtím, než je bankou dohoda vyhotovena, musí si nový dlužník podat žádost o převzetí dluhu na formuláři banky a prokázat svoji bonitu, zda na tento úvěr se stávajícími parametry dostačuje. Převzetí dluhu proběhne k předem stanovenému datu, s aktuálním vyčíslením dluhu.
Připravte se však na poplatek, který budete muset bance za převzetí dluhu po prodávajícím zaplatit.

Kupující si na zaplacení vezme novou hypotéku

S převzetím hypotéky ve všech bankách neuspějete - například u bank ČSOB, Era Poštovní spořitelna a Hypoteční banka si musíte vzít novou hypotéku, převzít tu po prodávajícím vám banka neumožní. Postup při čerpání nové hypotéky je obdobný jako u refinancování úvěru, prodávající si nechá vyčíslit dlužnou částku k požadovanému datu a v rámci kupní smlouvy je zaplacení kupní ceny upraveno s tím, že část prostředků ve výši dlužné částky jde přímo na splacení úvěru prodávajícího. Kupující musí předložit standardní dokumenty potřebné k posouzení úvěru, individuálně může banka akceptovat původní odhad - záleží na jeho stáří. Kupující také musí prokázat svou schopnost úvěr splácet a doložit kupní smlouvu.

Předčasné splacení

V případě, že kupující za byt s hypotékou zaplatí v hotovosti, případně si vezme novou hypotéku, může dojít i k tomu, že původní hypotéka bude předčasně splacena mimo konec fixace, za což si banky účtují vysoké poplatky.

Vyhnout se jim můžete pouze tím, že hypotéku předčasně splatíte v termínu změny fixace úrokové sazby, nebo máte předem sjednanou možnost mimořádných splátek. Pak vám banky buď poplatek zcela odpustí, nebo naúčtují podstatně nižší.