5 náležitostí, které si ohlídat při prodeji staršího domu

Chcete prodat starší dům, ale nejste si jisti, co všechno to obnáší, nebo jste naopak v roli kupujícího a potřebujete vědět, co všechno zakoupení staršího domu obnáší a co byste po majiteli měli vyžadovat? Prodej a nákup domu s historií je o něco složitější, než pokud nabízíte či poptáváte novostavbu. Díky našemu malému průvodci nezapomenete na nic podstatného.

Starší dům? Ideální investice

Ačkoliv v posledních letech bylo na realitním trhu domů k prodeji v dobrém stavu a oblíbených lokalitách jako šafránu, nyní se dá očekávat, že se jich objeví značné množství. Důvod je prostý: vzhledem k narůstající ceně energií a stavebního materiálu se často majitelům nevyplatí si například zděděný domek „držet“ nebo ho rekonstruovat a raději se rozhodnou ho prodat se slušným ziskem.

Do konce roku se očekává nárůst prodejů starších domů až o 60 procent oproti předchozím rokům. Pro zájemce o vlastní bydlení je to dobrá zpráva – nižší dostupnost hypoték, inflace a zdražování snižuje pravděpodobnost o vlastní nové bydlení, starší domy určené k renovaci však mohou být pro část z nich možným a stále ještě relativně dostupným řešením. Ať už ale starší dům prodáváte, nebo kupujete, je třeba si pohlídat několik náležitostí.

1. Památková a přírodní ochrana

Pokud nevíte jistě, že váš dům nebo dům, o jehož koupi uvažujete, není památkově chráněn nebo se nachází v pásmu přírodní ochrany, raději si tuto informaci ověřte v katastru nemovitostí. Koupit památkově chráněný dům nebo nemovitost v přírodní rezervaci je sice hezké, ale přináší to s sebou řadu komplikací při rekonstrukci nebo bourání, stejně tak s jejím plánovaným užitím a jeho případnou změnou.

2. Znalecký posudek

Znalecký posudek je sice nepovinným, zato ale velmi užitečným zdrojem informací, ze kterého následně vychází odhad prodejní ceny. Na rozdíl od klasického tržního odhadu jde znalecký posudek hlouběji, zabývá se například technickým stavem budovy, který je u starších budov klíčový. Chcete-li jít ještě hlouběji, připlaťte si za prověrku technického stavu budovy, kterou neprovádí soudní znalec, ale certifikovaný inspektor.

3. Průkaz energetické náročnosti

Povinnost disponovat energetickým štítkem mají všechny budovy, výjimku tvoří

• objekty o rozloze do 50 m2,
• nemovitosti vystavěné před rokem 1947, které od té doby neprošly výraznější rekonstrukcí,
• chalupy či jiné stavby určené k rekreaci,
• objekty bez čísla popisného.

Energetická náročnost prodávané budovy by měla být zveřejněna už v prodejním inzerátu, průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) může nést označení od A (mimořádně úsporná) po G (mimořádně nehospodárná). Starší, nerenovované budovy většinou nepatří mezi příliš úsporné, znalost třídy PENB se tedy hodí při plánování rekonstrukce, zateplování a zamezování tepelným ztrátám.

4. Odpovědnost za skryté vady

Nákup starších nemovitostí s sebou nese riziko odhalení vad, o kterých prodávající ani kupující nevěděl, ale které prodraží celý projekt, často i o výrazné částky. Prodávající je povinen informovat kupujícího o všech zjištěných vadách. Ve smlouvách se pak často zmiňuje, že za vady, které se objevily až po prodeji a o kterých majitel nevěděl, nezodpovídá. Při prodeji nemovitosti je tuto podmínku možné uplatnit pouze v případě, kdy se kupující písemně vzdá svého práva z vadného plnění. V opačném případě prodávající vždy odpovídá za všechny skryté vady. Využití specializovaných firem, které posoudí nemovitost a případná rizika odhalí, je tak v nejlepším zájmu jak kupujícího, tak i prodávajícího.

5. Věcná břemena, restituce a předkupní právo

Starší nemovitost může být vázána předkupním právem, zejména pokud prodej iniciuje jen jeden z vlastníků. Předkupní právo se objevuje pouze v případech, kdy byla nemovitost získána do spoluvlastnictví v rámci dědického řízení (předkupní právo v takovém případě zaniká až po šesti měsících). Druhou výjimkou je zákonné předkupní právo ve prospěch vlastníka pozemku k cizí stavbě na tomto pozemku a naopak.

Restituční nároky vás mohou o nemovitost připravit, je proto třeba před prodejem ověřit, že žádné nevznikly, a to jak předložením výpisu z listu vlastnictví, ale také doklady z pozemkového úřadu. Kupující by si měl v ideálním případě vše ověřit v součinnosti s katastrálním a pozemkovým úřadem.

Existuje několik typů věcných břemen, které se mohou vázat k nemovitosti. Často se jedná o neškodnou variantu břemen inženýrských sítí, případně břemena zapsaná ve prospěch sousedů, například právo na využití příjezdové cesty na pozemku patřícím k nemovitosti. Často jde také o břemeno doživotního užívání nemovitosti, které se často zřizuje v případech, kdy rodiče přenechají nemovitost svým potomkům.

Věcná břemena neboli služebnosti se zapisují do katastru nemovitostí a není-li určeno jinak, nezanikají prodejem ani jiným převodem nemovitosti.

Máte starší dům k prodeji? Inzerujte ho pomocí Realitní samoobsluhy bezplatně na více než 50 nejoblíbenějších realitních serverech. U nás neplatíte provizi a získáte právní pomoc s prodejem zdarma.